18. februar 2011 kl. 00.00
Hvem har ansvaret for Amagerbankens krak?
Efter Amagerbankens sammenbrud er jagten på de ansvarlige begyndt. For hvem bærer egentlig ansvaret for krakket? Eller rettere: Hvor mange bærer det? Dansk Aktionærforening undersøger her årsagerne til Amagerbankens fald.
Af Thomas Bolding Hansen
Denne side stammer fra vores gamle hjemmeside og kan derfor se lidt underlig ud, mangle billeder etc. Hvis du støder på noget, som gør det svært at læse indholdet, så skriv gerne til webmaster@shareholders.dk
Der er næppe tvivl om, at den vægtigste årsag til Amagerbankens fald er ledelsens blinde øje til bankens store eksponering mod en række ejendomskunder og ejendomsmarkedet generelt. På aktionærmødet i Falkoner Salen i tirsdags oplyste ledelsen, at cirka 60 pct. af alle bankens nedskrivninger er relateret til ejendomme og branchen bag ejendomsmarkedet.
 
Der kan heller ikke være tvivl om, at der var rådne frugter i Amagerbankens kurv. Ikke mindst ejendomsbranchens mere tvivlsomme karaktergalleri, der trækker tråde til "det store ejendomsspil", som Jyllands-Posten har døbt det. I det store ejendomsspil pumpede et netværk af spekulanter ejendomspriser kunstigt op gennem indbyrdes handler, hvorefter de belånte ejendommene med basis i de oppumpede værdier. Blandt andre finder man den tidligere bokser Hans Henrik Palm i de lidt for smarte bolighandlers persongalleri, der allerede har væltet flere banker. Hans Henrik Palm var storkunde i Amagerbanken.
 
Men hvor stor en rolle har disse oppustede bolighandler spillet i Amagerbankens konkurs? Hvor meget - eller lidt - er disse ejendomme værd i dag? Og hvem har ansvaret for de oppustede priser? Hvem har ansvaret for de voldsomme nedskrivninger? Og skulle nogen have sørget for, at banken havde nedskrevet de mange ejendoms-engagementer, før aktionærerne i efteråret spyttede flere kroner i kassen?
 
For mange spekulative storkunder
Frem for alt peger den anklagende hånd på den tidligere ledelse, der overvågede og accepterede store udlån til boligmarkedet.
 
Et godt eksempel er det katastrofale Østerfælled-projekt med over 500 lejligheder, som Amagerbanken oprindeligt vurderede til 1,5 mia. kr., men som Finanstilsynet i 2009 kun kunne få til at være 853 mio. kr. værd. Hvor lavt projektet er vurderet i dag, vil Amagerbankens nye bestyrelsesformand ikke svare på. Østerfælled-projektet blev købt af netop Hans Henrik Palm i fællesskab med to øvrige store ejendomsinvestorer, der har bidraget kraftigt til Amagerbankens fald, ejendomsinvestor Henrik Ørbekker og advokat Olav Damkiær Classen.
 
Ifølge en præsentationstekst fra en af projektets ejere, Schaumann Properties, er der små 42.000 kvadratmeter bolig i projektets 479 ejerlejligheder (ungdomsboliger fraregnet). Det giver en samlet værdi på næsten én milliard kroner, hvis man tager udgangspunkt i Danmarks Statistiks seneste offentliggjorte kvadratmeterpriser for København by (tredje kvartal 2010).
 
Amagerbankens voldsomme og risikable eksponering mod ejendomsmarkedet er dog én sag. Det problem har i tiltagende grad været almindeligt kendt gennem det seneste år eller to. Men man kunne godt have forventet, at bankens ejendomssatsninger var nogenlunde belyst og under kontrol efter to aktieemissioner, garantier fra staten og et ejendomsmarked, der ikke længere dykker.
 
Hvor kom de pludselige nedskrivninger fra?
Så hvorfor kan der pludselig opstå dødbringende nedskrivninger på enorme 3,1 mia. kr. i en bank, der har nedskrevet i samme størrelsesorden i forvejen? Hvorfor var de ikke i det mindste kendt før den seneste aktieemission i Amagerbanken, så man enten kunne have droppet eller udvidet aktieemissionen?
 
Disse spørgsmål ville offentligheden blive meget klogere på, hvis man vidste præcis, hvor meget der er nedskrevet på Amagerbankens ejendomskunder. Hvilke bygninger drejer det sig om, og hvad lyder vurderingen på hver enkelt bygning?
 
Men her har Amagerbanken indtil videre været henholdende.
 
Amagerbanken og Finansiel Stabilitet, der har udpeget bankens direktør og bestyrelsesformand, vil ikke oplyse i kroner, hvor meget der er nedskrevet på ejendomsengagementer i den seneste runde af nedskrivninger - de nedskrivninger, som knækkede banken. Men med lidt hovedregning ser det ud til, at de nedskrivninger, der knækkede Amagerbanken, næsten halverede ejendomsengagementerne. Og det i et ejendomsmarked, hvor priserne i det små er i fremdrift.
 
Hovedregningen lyder sådan: Amagerbankens samlede ejendomsrelaterede udlån udgjorde 30. juni 36,5 procent af bankens samlede kreditformidling, og det sidst rapporterede tal for bankens samlede udlån var 21,3 mia. kr. Altså har de ejendomsrelaterede udlån ligget omkring cirka 7,9 mia. kr. I alt er der nedskrevet cirka 6,2 mia. kr. på dårlige lån i Amagerbanken. Hvis 60 pct. af disse nedskrivninger - som nævnt af ledelsen i tirsdags - stammer fra ejendoms-markedet og branchen, så taler vi om cirka 3,7 mia. kr. dårlige udlån til ejendomme. Altså tæt på halvdelen af de samlede ejendomsrelaterede udlån.
 
Amagerbanken har ikke villet kommentere regnestykket.
 
Tidshorisonten er afgørende 
En anonym kilde fra et af de ejendomsselskaber, der sættes i forbindelse med Amagerbankens fald, spørger over for Dansk Aktionærforening:
 
"Hvad har vurderingstemaet været? Tre måneder eller ubegrænset tid?"
 
Han tilføjer, at man normalt regner med et nedslag på cirka 30-40 pct., hvis en ejendom skal sælges for hver en pris så hurtigt som muligt – hvilket realistisk set er 1-3 måneder, hvis der skal finansieres et lån. Jo længere tidshorisonten er, jo mere af rabatten forsvinder, siger kilden, der også gør opmærksom på de store udsving, der kan være fra den ene vurderingsmand til den anden.
 
Så spørgsmålet er, hvilken horisont Amagerbanken og Finansiel Stabilitet har haft i den seneste vurdering, der førte til en nedskrivning på yderligere 3,1 mia. kr?
 
Svaret kan man måske findes i det afsluttende regnskab for bankpakke I, som Finansiel Stabilitet publicerede den 4. februar 2011. Her står om aktivers afhændelseshorisont, at den skal være "umiddelbar": "Ved umiddelbar forstås i denne sammenhæng en realisation inden for en periode på op til seks måneder afhængig af aktivets likviditet."
 
Prissat på baggrund af overfladisk vurdering
De nye nedskrivninger for 3,1 mia. kr. er Finansiel Stabilitet nået frem til på et spinkelt grundlag, skriver dagbladet Børsen fredag.  Den nye ledelse i Amagerbanken har nemlig ikke vurderet alle bygningerne, men kun et "meget beskedent antal", skriver avisen. Endnu værre har man angiveligt ikke besøgt bygningerne og tjekket deres stand, men foretaget en såkaldt skrivebordsvurdering, hvor man vurderer bygningen ud fra blandt andet lokation og lejeintægter.
  
En anden anonym kilde i ejendomsbranchen, som Dansk Aktionærforening har talt med, bemærker, at der er bestemte type ejendomme, som det for tiden er nærmest urealistisk at komme af med. Det åbner for muligheden for, at enkelte ejendomme på en kort horisont knap repræsenterer nogen værdi overhovedet. Er nogle af bygningerne usælgelige, og er de i forvejen handlet op i urealistiske priser i det store ejendomsspil, så kan det delvist forklare de store nedskrivninger.
 
Dertil kommer, at prisen på ejendomme, der akut sælges fra et konkursbo, som regel sælges med endnu en klækkelig rabat.
 
Omfattende konsekvenser 
Hvis det viser sig at være en fejl, at man begærede Amagerbanken konkurs - altså på et for dårligt vurderingsgrundlag, så er det en dyr fejl, ikke kun for aktionærer og kapitalbevisindehavere og indskydere:
  • De første selskaber er allerede nu begyndt at gå under, fordi de har mistet store indskud eller kreditmuligheder - ikke mindst en række ejendomsselskaber og lokale butikker på Amager er kastet ud i en overlevelseskamp, efter Amagerbankens krak.

  • En lang række danske banker har efter krakket fået sænket deres internationale kreditvurdering, hvilket ventes at føre til højere renter på lån for deres kunder. Det fører til debat om en kommende Bankpakke IV.

  • Og statskassen kunne have sparet det store underskud, der opstår, når man med kort varsel skal lukke et konkursbo og derfor må sælge aktiverne med store rabatter.  
Har myndighederne et ansvar? 
Ifølge en anonym kilde i Børsen advarede Finansiel Stabilitets direktør forgæves såvel Finanstilsynet som Økonomi- og Erhvervsministeriet om den elendige situation i Amagerbanken i op til et år før krakket. Her peger den anklagende finger på Finanstilsynet og ministeriet, der ikke tog advarslerne alvorligt nok.
 
Finanstilsynet svarede dog samme dag tilbage i Børsen, at det allerede i foråret 2010 advarede om kommende nedskrivninger og bad Finansiel Stabilitet om at se med nye øjne på Amagerbankens solvensbehov. Altså den stødpude af kapital, som enhver bank skal have - men i risikable banker som Amagerbanken skal være højere end i andre banker. Finanstilsynet skrev i en redegørelse i juni, at bankens solvensbehov var regnet ud på baggrund af for lave forventninger til tab på dårlige lån: "Der er i solvensbehovet taget højde for, at bankens nedskrivninger vurderes at ligge i den lave ende af det acceptable inden for regnskabsreglerne, og banken forventes at skulle øge nedskrivningerne på visse engagementer," skrev Finanstilsynet i et papir, hvor stigende renter nævnes som den største trussel.
 
Alle siger grundlæggende, at de har gjort det, de burde gøre. Svaret mangler så med hensyn til, hvorfor kapitalrejsningen i efteråret 2010 blev gennemført, og hvorfor kapitalkravet var utilstrækkeligt, om end nok til at aktionærer må afskrive de næsten 900 mio. kr. ekstra, der blev rejst i denne sidste runde. Der var jo åbenbart klarhed omkring i det mindste, at nedskrivningssituationen kunne være meget værre, så hvorfor besluttede man ikke at undersøge det og foretage de nedskrivninger, før man sendte Amagerbanken på markedet efter ny kapital?
 
En enkelt aktionær i Amagerbanken har i øvrigt allerede meldt Finansiel Stabilitet til Bagmandspolitiet. Aktionæren mener, at bankens nye ledelse løbende skulle have oplyst aktiemarkedet de ekstraordinære nedskrivninger, som ledelsen opdagede, siden den tiltrådte 25. november 2010 - og altså ikke i ét dødbringende hug den 6. februar 2011.
 
Poltisk stemning for en uafhængig undersøgelse
Fra politisk hold er der også varslet en undersøgelse, der vil være ude af Finansiel Stabilitets og Finanstilsynets hånd.
 
"Det der er vores krav er en undersøgelse af både Finanstilsynet og særligt Finansiel Stabilitet. Det skal være en advokatundersøgelse, der er helt ude af deres hænder," siger Socialdemokratiets finansordfører, Morten Bødskov, til Dansk Aktionærforening.

11 gode grunde til at være medlem

Læs om fordelene her

Tilmeld dig Aktionærens Nyhedsbrev

For medlemmer

For ikke-medlemmer